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土地市場成交趨淡態勢延續

2019-11-14 10:14:00

  近期,全國主要城市土地推出量和成交量均出現較明顯下滑,延續近幾個月來成交轉淡趨勢。不過,2019年上半年土地市場成交火爆,使得今年以來土地市場累計成交額相比去年依然大幅增長。
  從上市房企陸續發布的10月份銷售業績和拿地情況看,不少房企四季度以來拿地態度依然積極。部分房企趁土地市場趨冷,低溢價“撿漏”拿地。此外,在拿地及償債雙重資金需求壓力下,不少房企近期陸續發布大額海外融資計劃。近幾個月來房企海外融資金額屢創新高。
  土地市場轉淡
  中指研究院數據信息中心監測顯示,2019年11月4日至11月10日,全國40個主要城市土地推出量環比增加60%,成交量環比減少49%,土地出讓金總額相比上周減少42%。其中,一線城市土地供應量整體收縮,合計推出12宗,相比上周減少7宗;成交總金額為43億元,比上周減少155億元,土地成交量價齊跌。
  近幾個月來,土地市場成交持續轉淡。克而瑞研究中心數據顯示,2019年10月新房、二手房以及土地市場延續9月低迷走勢,重點城市新房成交量同比、環比均雙降。其中,杭州、寧波、徐州等城市成交顯著縮量。土地市場成交量價齊跌。截至10月底,全國300城經營性土地共計成交2717幅,相比上月下降18%,同比減少8%;成交建筑面積總計15446萬平方米,同比下降17%,環比下降22%。土地成交價格方面,10月份土地成交金額合計3095億元,環比下跌38%,同比下跌16%。土地成交平均溢價率為7.9%,與上月大致持平。
  值得注意的是,重點城市土地流拍情況得到明顯改善,流拍幅數相比上月大幅減少。克而瑞研究中心指出,10月土地流拍情況有所改善,從重點監測的城市看,當月流拍幅數較上月大幅減少,流拍率呈現下降趨勢。
  受上半年土地市場火爆影響,截至目前全年土地成交數據依然樂觀。中原地產數據顯示,截至11月6日,2019年以來50個大城市合計賣地3.48萬億元,同比上漲17.5%。10個城市土地出讓金額超過1000億元。其中,杭州市合計出讓土地金額達到2427億元,位列第一;上海地區土地出讓金額達到1556億元,蘇州地區土地出讓金額達到1542億元,分別位居第二和第三。武漢市、南京市、北京市、天津市等土地出讓金額均超過1000億元,同比增幅超過10%。在50個城市中,超過7成城市2019年以來賣地金額同比上漲。
  中原地產首席分析師張大偉稱,2018年土地市場出讓限制過于嚴格,多數房企在2019年迫切需要補充土地儲備。2019年以來,多地土地市場約束條件相對減少,部分城市的土地限價、保證金、配套保障房等都有所調整。疊加部分城市樓市限價政策微調,使得開發商拿地積極性提高。從地區熱度看,房地產企業把更多資金投入到一二線城市。這也是一二線城市土地市場升溫的主要原因。
  部分房企拿地積極
  從上市房企的情況看,四季度以來一線梯隊企業銷售業績創新高,同時拿地態度普遍較積極。
  以萬科A為例,公司10月份共實現合同銷售面積271.3萬平方米,合同銷售金額433.8億元;2019年1-10月份,公司累計實現合同銷售面積3332.9萬平方米,合同銷售金額5189.9億元。自2019年9月份銷售簡報披露以來,萬科A新增加開發項目16個,合計權益建筑面積374.7萬平方米,合計權益地價155.19億元。
  從拿地區域看,銷售金額在千億級別的房企,近期仍然以布局一二線熱點城市為主。以招商蛇口為例,10月公司實現簽約銷售面積86.26萬平方米,同比增長18.72%;實現簽約銷售金額170.61億元,同比增長2.48%。2019年1-10月,公司累計實現簽約銷售面積919.29萬平方米,同比增長46.13%;累計實現簽約銷售金額1791.01億元,同比增長34.76%。
  自2019年9月銷售及購地情況簡報披露以來,招商蛇口共新增9個項目地塊,多數位于一二線熱點城市。其中,上海崇明區共有兩宗地塊,成交總價分別為6.1億元和22.36億元,均擁有項目33%的權益。昆明市有兩宗地塊,分別位于滇中新區和晉寧區。南京市有一宗,成交總價為31.4億元,公司控股子公司擁有項目55%權益。三亞市深海科技城啟動區有一宗地塊,成交總價為5.08億元。
  從企業近期拿地的情況看,不少房企進一步鞏固本土發展地位。以榮盛發展為例,作為河北省廊坊市本土開發商,公司在10月份銷售月報中披露,2019年10月16日,全資下屬公司香河榮信房地產開發有限公司在廊坊市香河縣自然資源和規劃局舉辦的國有建設用地使用權拍賣出讓活動中,以2.67億元取得廊坊市香河縣2019-110號地塊的國有土地使用權。廊坊市香河縣2019-110號地塊位于廊坊市香河縣京哈高速公路南側、百家灣排干西側,出讓面積5.03萬平方米,土地用途為居住用地,用地期限為70年。
  克而瑞機構認為,受土地市場持續低位運行的影響,百強房企拿地總體保持理性,拿地溢價率顯著回調。以恒大為代表的龍頭房企近期拿地多以底價成交,幾乎沒有出現高溢價成交的地塊。預計2019年年底之前,房企拿地將繼續保持理性和謹慎,控制土地成本將成為關鍵,“逆周期”拿地的關鍵在于價格是否合理。
  這一說法在不少頭部房企身上得以驗證。以融創中國為例,公司9月24日以30.9億元競得上海青浦住宅用地,溢價率僅為0.6%。融創中國此前表示,嚴格控制投資節奏。
  海外融資規模持續攀升
  在拿地及償債雙重資金需求的壓力下,不少房企近期陸續發布大額海外融資計劃。據中國證券報記者不完全統計,僅11月以來,就有十余家上市房企發布海外融資計劃,融資金額接近30億美元。
  最近幾個月房企融資規模呈現持續攀升態勢。8月份房企海外融資達15.8億美元,9月份達37.97億美元,10月份則高達50億美元。
  部分房企融資利率較高。以德信中國為例,公司11月12日公告,擬發行1億美元額外優先票據,額外票據的年利率為12.875%,自2020年2月6日開始每半年到期支付一次。公司將使用額外票據發行的所得款項凈額為其現有債務進行再融資及用作一般公司用途。
  部分房企近期連續發布融資計劃,且涉及金額較大。以佳兆業集團為例,公司11月4日公告,擬發行2023年11月12日到期的3億美元優先票據,票面利率為11.95%。11月5日公司公告,擬額外發行2023年到期的1.5億美元10.875%的優先票據,擬將額外票據發行所得款項凈額用于現有債務再融資。
  中原地產首席分析師張大偉認為,整體看房地產行業資金緊張,房企抓緊窗口期,大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。美元債是部分房企的重要資金補充,對緩解企業融資有很大好處。2019年下半年以來,房企受融資額減少的影響,拿地態度普遍轉淡,房企之間搶地現象逐漸減少。對于高負債率的中小型房企而言,未來融資難度將加大。相比之下,大型房企融資受困影響相對有限,這些房企在拿地成本和拿地規模方面都有優勢。
 

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